{"id":988,"date":"2025-10-20T23:34:40","date_gmt":"2025-10-20T23:34:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avenircitejardin.com\/?p=988"},"modified":"2025-10-20T23:34:40","modified_gmt":"2025-10-20T23:34:40","slug":"royalmount-ni-opposition-dogmatique-ni-feu-vert-aveugle-une-position-claire-strategique-et-responsable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avenircitejardin.com\/?p=988","title":{"rendered":"ROYALMOUNT | Ni opposition dogmatique, ni feu vert aveugle : une position claire, strat\u00e9gique et responsable."},"content":{"rendered":"\n

1. Introduction<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Je suis favorable \u00e0 une densification mesur\u00e9e et contextuelle, dans le respect du caract\u00e8re unique de la \u00ab cit\u00e9-jardin \u00bb de Mont-Royal.<\/p>\n\n\n\n

Royalmount repr\u00e9sente l\u2019un des projets les plus importants et structurants pour l\u2019avenir de Ville Mont-Royal. Bien encadr\u00e9, il pourrait g\u00e9n\u00e9rer des retomb\u00e9es positives significatives. Mal planifi\u00e9 ou pr\u00e9cipit\u00e9, il comporte au contraire des risques financiers et urbains majeurs.<\/p>\n\n\n\n

Il est essentiel de prendre le temps n\u00e9cessaire pour faire de Royalmount un projet r\u00e9ellement durable, int\u00e9gr\u00e9 et b\u00e9n\u00e9fique, tant pour notre ville que pour l\u2019ensemble de la r\u00e9gion m\u00e9tropolitaine. Tout d\u00e9veloppement sur ce site n\u00e9vralgique doit r\u00e9pondre aux besoins sociaux, environnementaux et \u00e9conomiques de la m\u00e9tropole, tout en s\u2019attaquant aux d\u00e9fis actuels : mobilit\u00e9, am\u00e9nagement durable, \u00e9quit\u00e9 sociale et vitalit\u00e9 \u00e9conomique.<\/p>\n\n\n\n

Le projet r\u00e9sidentiel devra \u00e9galement respecter l\u2019environnement urbain, l\u2019\u00e9chelle humaine et la qualit\u00e9 de vie propres \u00e0 Ville Mont-Royal, en int\u00e9grant la valeur patrimoniale et paysag\u00e8re de notre Cit\u00e9-Jardin.<\/p>\n\n\n\n

2. Enjeux politiques et budg\u00e9taires pour Ville Mont-Royal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 plusieurs demandes adress\u00e9es aux administrations pr\u00e9c\u00e9dentes et \u00e0 celle de M. Malouf, les analyses financi\u00e8res d\u00e9taill\u00e9es du volet r\u00e9sidentiel du projet n\u2019ont jamais \u00e9t\u00e9 rendues publiques.<\/p>\n\n\n\n

Mes analyses pr\u00e9liminaires montrent que le d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel massif pr\u00e9vu – environ 5 000 unit\u00e9s – risque de g\u00e9n\u00e9rer davantage de co\u00fbts \u00e0 la municipalit\u00e9 qu\u2019il ne rapporterait en taxes locales, surtout dans les sc\u00e9narios prudents. L\u2019arriv\u00e9e de milliers de nouveaux r\u00e9sidents exercerait une pression importante sur les services, les r\u00e9seaux et les finances locales.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 l\u2019inverse, la composante commerciale et de bureaux g\u00e9n\u00e8re une taxe fonci\u00e8re beaucoup plus \u00e9lev\u00e9e par dollar d\u2019\u00e9valuation et engendre peu de co\u00fbts de services. Elle est donc d\u00e9terminante pour assurer un \u00e9quilibre budg\u00e9taire durable.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Sc\u00e9narios optimistes : valeurs \u00e9lev\u00e9es, faible densit\u00e9 d\u2019occupation, co\u00fbts ma\u00eetris\u00e9s \u2192 l\u00e9ger surplus possible.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Sc\u00e9narios prudents : d\u00e9ficit structurel pouvant atteindre jusqu\u2019\u00e0 9 M$ par an pour Ville Mont-Royal.<\/p>\n\n\n\n

Exemple chiffr\u00e9<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pour 5 000 nouvelles unit\u00e9s r\u00e9sidentielles, si chaque m\u00e9nage co\u00fbte en moyenne 3 000 $\/an en services municipaux (s\u00e9curit\u00e9, d\u00e9neigement, loisirs, infrastructures, etc.), cela repr\u00e9sente 15 M$ de d\u00e9penses annuelles. Or, la taxation r\u00e9sidentielle locale ne couvre en moyenne que 70 % de ces co\u00fbts, ce qui laisserait un d\u00e9ficit structurel d\u2019environ 4,5 \u00e0 5 M$ par an, \u00e0 combler par des hausses de taxes, des r\u00e9ductions de services ou des subventions externes.<\/p>\n\n\n\n

Points d\u00e9terminants<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u2022 Valeur des condos et taux d\u2019occupation : plus les unit\u00e9s sont ch\u00e8res et faiblement occup\u00e9es, meilleur est le bilan fiscal.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Valeur du commercial et des bureaux : plus elle est \u00e9lev\u00e9e, plus la fiscalit\u00e9 devient favorable.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Croissance d\u00e9mographique rapide : entra\u00eene une hausse acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e des co\u00fbts de services municipaux et d\u2019infrastructures.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Phasage du projet : les co\u00fbts pr\u00e9c\u00e8dent souvent les revenus, ce qui peut creuser des d\u00e9ficits temporaires importants.<\/p>\n\n\n\n

Le contexte \u00e9conomique post-pand\u00e9mie a profond\u00e9ment \u00e9volu\u00e9. Il est imp\u00e9ratif de refaire les analyses technico-\u00e9conomiques, faites entre 2015 et 2019, en tenant compte des r\u00e9sultats r\u00e9els du secteur commercial depuis 2023, ainsi que des co\u00fbts d\u2019investissement \u00e0 long terme (CAPEX) et du service de la dette, afin d\u2019\u00e9valuer la rentabilit\u00e9 r\u00e9elle du projet sur 20 \u00e0 25 ans.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 cela s\u2019ajoutent les r\u00e9cents tarifs douaniers et barri\u00e8res commerciales qui rench\u00e9rissent les mat\u00e9riaux import\u00e9s, l\u2019\u00e9quipement et certains biens de consommation. Ces mesures peuvent augmenter les co\u00fbts de construction, influer sur les prix de d\u00e9tail des commerces et, par ricochet, modifier les revenus et d\u00e9penses municipales. Elles accroissent l\u2019incertitude et exigent une mise \u00e0 jour r\u00e9guli\u00e8re des sc\u00e9narios financiers (sensibilit\u00e9s sur co\u00fbts de construction, valeur au pi\u00b2, CAPEX et calendrier).<\/p>\n\n\n\n

3. Enjeux de circulation et de s\u00e9curit\u00e9 routi\u00e8re<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le d\u00e9senclavement du secteur Namur\u2013De la Savane et le renforcement du transport collectif doivent pr\u00e9c\u00e9der tout d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel important.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019ajout de milliers d\u2019unit\u00e9s d\u2019habitation accentuerait une congestion d\u00e9j\u00e0 critique, avec des r\u00e9percussions directes sur l\u2019ensemble du r\u00e9seau m\u00e9tropolitain.<\/p>\n\n\n\n

De plus, l\u2019absence actuelle de coordination entre les multiples autorit\u00e9s (1)<\/sup> concern\u00e9es complique s\u00e9rieusement la mise en place de solutions efficaces. Sans une gouvernance commune claire, toute intervention en mati\u00e8re de mobilit\u00e9 risque d\u2019\u00eatre fragment\u00e9e et peu efficace.<\/p>\n\n\n\n

Cette pression accrue sur la circulation pourrait \u00e9galement nuire \u00e0 l\u2019\u00e9conomie qu\u00e9b\u00e9coise, en provoquant des retards, des pertes de productivit\u00e9 et des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires pour les entreprises.<\/p>\n\n\n\n

4. Ma position et ma vision<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Je d\u00e9fends une approche responsable, rigoureuse et fond\u00e9e sur des donn\u00e9es claires. Royalmount ne doit pas devenir une charge financi\u00e8re ou urbaine pour les citoyens de Ville Mont-Royal.<\/p>\n\n\n\n

Je propose trois axes d\u2019action :<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

1- Gouvernance et transparence<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Pas de ch\u00e8que en blanc : la Ville ne doit pas s\u2019engager sans une compr\u00e9hension compl\u00e8te et mise \u00e0 jour des impacts financiers, sociaux et environnementaux.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Cr\u00e9ation d\u2019un comit\u00e9 mixte de coordination (Montr\u00e9al, MTQ, ARTM, STM, CN, CP, Qu\u00e9bec) d\u00e8s le d\u00e9but du mandat pour traiter les enjeux d\u2019am\u00e9nagement et de mobilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 D\u00e9signation de Royalmount comme zone d\u2019intervention sp\u00e9ciale (ZIS)(2)<\/sup> afin de mobiliser rapidement les partenaires et d\u00e9sengorger la circulation. <\/p>\n\n\n\n

\u2022 Priorisation du d\u00e9senclavement de la zone Namur\u2013De la Savane et du d\u00e9veloppement du transport collectif avant tout d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel.<\/p>\n\n\n\n

2- Viabilit\u00e9 financi\u00e8re<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Priorit\u00e9 au non r\u00e9sidentiel de qualit\u00e9 pour garantir la viabilit\u00e9 budg\u00e9taire locale.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 N\u00e9gociations solides avec le promoteur : redevances, \u00e9quipements publics et investissements structurants avant toute autorisation r\u00e9sidentielle.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Planification phas\u00e9e et transparente, avec publication des ententes et \u00e9tudes avant signature.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Prendre en compte les nouveaux tarifs douaniers: clauses d\u2019indexation et de partage des risques dans les ententes, redevances calibr\u00e9es pour compenser les hausses d\u2019importation et revue annuelle des hypoth\u00e8ses fiscales et d\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

3- Identit\u00e9 et d\u00e9mocratie locale<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Pr\u00e9servation de l\u2019autonomie du futur quartier Mont-Royal.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Cr\u00e9ation d\u2019une zone tampon entre les secteurs industriels et r\u00e9sidentiels.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Protection du caract\u00e8re unique et de la qualit\u00e9 de vie de Mont-Royal.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 D\u00e9cision citoyenne finale par r\u00e9f\u00e9rendum, une fois toutes les donn\u00e9es rendues publiques.<\/p>\n\n\n\n

5. Conclusion citoyenne<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Royalmount est un projet structurant majeur qui m\u00e9rite une d\u00e9cision collective r\u00e9fl\u00e9chie. Nous devons agir avec transparence, rigueur et ambition.<\/p>\n\n\n\n

Ni opposition dogmatique, ni feu vert aveugle : une position claire, strat\u00e9gique et responsable.<\/p>\n\n\n\n

En tant que candidate \u00e0 la mairie, je m\u2019engage \u00e0 d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats des citoyens, \u00e0 exiger des garanties solides et \u00e0 faire en sorte que ce projet serve v\u00e9ritablement l\u2019avenir de notre Cit\u00e9-Jardin.<\/p>\n\n\n\n

Maryam Kamali Nezhad, ing., Ph.D.
Candidate \u00e0 la mairie de Ville Mont-Royal
www.avenircitejardin.com<\/a><\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. \u00a0les multiples autorit\u00e9s concern\u00e9es sont:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    CN<\/em><\/strong> (Canadien National) et CP (Chemin de fer Canadien Pacifique) pour les r\u00e9seaux ferroviaires ;<\/em>CMM<\/em><\/strong> (Communaut\u00e9 m\u00e9tropolitaine de Montr\u00e9al) et le Conseil d\u2019agglom\u00e9ration pour la planification m\u00e9tropolitaine ;<\/em>
    Ville de Montr\u00e9al et ses arrondissements concern\u00e9s, ainsi <\/em>que Mont-Royal et C\u00f4te-Saint-Luc;
    MTQ<\/em><\/strong> (Minist\u00e8re des Transports et de la Mobilit\u00e9 durable), ARTM (Autorit\u00e9 r\u00e9gionale de transport m\u00e9tropolitain) et STM (Soci\u00e9t\u00e9 de transport de Montr\u00e9al) pour la mobilit\u00e9 et le transport collectif ;<\/em>
    MAMH<\/em><\/strong> (Minist\u00e8re des Affaires municipales et de l\u2019Habitation) et le gouvernement du Qu\u00e9bec pour la coordination r\u00e9glementaire et budg\u00e9taire;<\/em><\/p>\n\n\n\n

    les instances sup\u00e9rieures de planification (Conseil d\u2019Agglom\u00e9ration de Montr\u00e9al,)<\/em><\/p>\n\n\n\n

    (2) En urbanisme qu\u00e9b\u00e9cois, une <\/em>Zone d\u2019intervention sp\u00e9ciale<\/em><\/strong> (ZIS) est un outil juridique exceptionnel pr\u00e9vu par la Loi sur l\u2019am\u00e9nagement et l\u2019urbanisme. Elle permet au gouvernement du Qu\u00e9bec d\u2019intervenir rapidement sur un territoire lorsqu\u2019un enjeu d\u2019int\u00e9r\u00eat public majeur n\u00e9cessite une action coordonn\u00e9e entre plusieurs juridictions. Dans le cas de Royalmount, une ZIS pourrait :
    – forcer la coordination entre tous les acteurs publics et priv\u00e9s ;
    – acc\u00e9l\u00e9rer la mise en place d\u2019infrastructures de transport avant toute densification r\u00e9sidentielle ;<\/em>
    – clarifier les responsabilit\u00e9s financi\u00e8res et op\u00e9rationnelles ;<\/em>
    – \u00e9viter que Ville Mont-Royal supporte seule des impacts \u00e0 port\u00e9e r\u00e9gionale.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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