1. Introduction
Je suis favorable à une densification mesurée et contextuelle, dans le respect du caractère unique de la « cité-jardin » de Mont-Royal.
Royalmount représente l’un des projets les plus importants et structurants pour l’avenir de Ville Mont-Royal. Bien encadré, il pourrait générer des retombées positives significatives. Mal planifié ou précipité, il comporte au contraire des risques financiers et urbains majeurs.
Il est essentiel de prendre le temps nécessaire pour faire de Royalmount un projet réellement durable, intégré et bénéfique, tant pour notre ville que pour l’ensemble de la région métropolitaine. Tout développement sur ce site névralgique doit répondre aux besoins sociaux, environnementaux et économiques de la métropole, tout en s’attaquant aux défis actuels : mobilité, aménagement durable, équité sociale et vitalité économique.
Le projet résidentiel devra également respecter l’environnement urbain, l’échelle humaine et la qualité de vie propres à Ville Mont-Royal, en intégrant la valeur patrimoniale et paysagère de notre Cité-Jardin.
2. Enjeux politiques et budgétaires pour Ville Mont-Royal
Malgré plusieurs demandes adressées aux administrations précédentes et à celle de M. Malouf, les analyses financières détaillées du volet résidentiel du projet n’ont jamais été rendues publiques.
Mes analyses préliminaires montrent que le développement résidentiel massif prévu – environ 5 000 unités – risque de générer davantage de coûts à la municipalité qu’il ne rapporterait en taxes locales, surtout dans les scénarios prudents. L’arrivée de milliers de nouveaux résidents exercerait une pression importante sur les services, les réseaux et les finances locales.
À l’inverse, la composante commerciale et de bureaux génère une taxe foncière beaucoup plus élevée par dollar d’évaluation et engendre peu de coûts de services. Elle est donc déterminante pour assurer un équilibre budgétaire durable.
• Scénarios optimistes : valeurs élevées, faible densité d’occupation, coûts maîtrisés → léger surplus possible.
• Scénarios prudents : déficit structurel pouvant atteindre jusqu’à 9 M$ par an pour Ville Mont-Royal.
Exemple chiffré
Pour 5 000 nouvelles unités résidentielles, si chaque ménage coûte en moyenne 3 000 $/an en services municipaux (sécurité, déneigement, loisirs, infrastructures, etc.), cela représente 15 M$ de dépenses annuelles. Or, la taxation résidentielle locale ne couvre en moyenne que 70 % de ces coûts, ce qui laisserait un déficit structurel d’environ 4,5 à 5 M$ par an, à combler par des hausses de taxes, des réductions de services ou des subventions externes.
Points déterminants
• Valeur des condos et taux d’occupation : plus les unités sont chères et faiblement occupées, meilleur est le bilan fiscal.
• Valeur du commercial et des bureaux : plus elle est élevée, plus la fiscalité devient favorable.
• Croissance démographique rapide : entraîne une hausse accélérée des coûts de services municipaux et d’infrastructures.
• Phasage du projet : les coûts précèdent souvent les revenus, ce qui peut creuser des déficits temporaires importants.
Le contexte économique post-pandémie a profondément évolué. Il est impératif de refaire les analyses technico-économiques, faites entre 2015 et 2019, en tenant compte des résultats réels du secteur commercial depuis 2023, ainsi que des coûts d’investissement à long terme (CAPEX) et du service de la dette, afin d’évaluer la rentabilité réelle du projet sur 20 à 25 ans.
À cela s’ajoutent les récents tarifs douaniers et barrières commerciales qui renchérissent les matériaux importés, l’équipement et certains biens de consommation. Ces mesures peuvent augmenter les coûts de construction, influer sur les prix de détail des commerces et, par ricochet, modifier les revenus et dépenses municipales. Elles accroissent l’incertitude et exigent une mise à jour régulière des scénarios financiers (sensibilités sur coûts de construction, valeur au pi², CAPEX et calendrier).
3. Enjeux de circulation et de sécurité routière
Le désenclavement du secteur Namur–De la Savane et le renforcement du transport collectif doivent précéder tout développement résidentiel important.
L’ajout de milliers d’unités d’habitation accentuerait une congestion déjà critique, avec des répercussions directes sur l’ensemble du réseau métropolitain.
De plus, l’absence actuelle de coordination entre les multiples autorités (1) concernées complique sérieusement la mise en place de solutions efficaces. Sans une gouvernance commune claire, toute intervention en matière de mobilité risque d’être fragmentée et peu efficace.
Cette pression accrue sur la circulation pourrait également nuire à l’économie québécoise, en provoquant des retards, des pertes de productivité et des coûts supplémentaires pour les entreprises.
4. Ma position et ma vision
Je défends une approche responsable, rigoureuse et fondée sur des données claires. Royalmount ne doit pas devenir une charge financière ou urbaine pour les citoyens de Ville Mont-Royal.
Je propose trois axes d’action :
1- Gouvernance et transparence
• Pas de chèque en blanc : la Ville ne doit pas s’engager sans une compréhension complète et mise à jour des impacts financiers, sociaux et environnementaux.
• Création d’un comité mixte de coordination (Montréal, MTQ, ARTM, STM, CN, CP, Québec) dès le début du mandat pour traiter les enjeux d’aménagement et de mobilité.
• Désignation de Royalmount comme zone d’intervention spéciale (ZIS)(2) afin de mobiliser rapidement les partenaires et désengorger la circulation.
• Priorisation du désenclavement de la zone Namur–De la Savane et du développement du transport collectif avant tout développement résidentiel.
2- Viabilité financière
• Priorité au non résidentiel de qualité pour garantir la viabilité budgétaire locale.
• Négociations solides avec le promoteur : redevances, équipements publics et investissements structurants avant toute autorisation résidentielle.
• Planification phasée et transparente, avec publication des ententes et études avant signature.
• Prendre en compte les nouveaux tarifs douaniers: clauses d’indexation et de partage des risques dans les ententes, redevances calibrées pour compenser les hausses d’importation et revue annuelle des hypothèses fiscales et d’évaluation foncière.
3- Identité et démocratie locale
• Préservation de l’autonomie du futur quartier Mont-Royal.
• Création d’une zone tampon entre les secteurs industriels et résidentiels.
• Protection du caractère unique et de la qualité de vie de Mont-Royal.
• Décision citoyenne finale par référendum, une fois toutes les données rendues publiques.
5. Conclusion citoyenne
Royalmount est un projet structurant majeur qui mérite une décision collective réfléchie. Nous devons agir avec transparence, rigueur et ambition.
Ni opposition dogmatique, ni feu vert aveugle : une position claire, stratégique et responsable.
En tant que candidate à la mairie, je m’engage à défendre les intérêts des citoyens, à exiger des garanties solides et à faire en sorte que ce projet serve véritablement l’avenir de notre Cité-Jardin.
Maryam Kamali Nezhad, ing., Ph.D.
Candidate à la mairie de Ville Mont-Royal
www.avenircitejardin.com
- les multiples autorités concernées sont:
CN (Canadien National) et CP (Chemin de fer Canadien Pacifique) pour les réseaux ferroviaires ;CMM (Communauté métropolitaine de Montréal) et le Conseil d’agglomération pour la planification métropolitaine ;
Ville de Montréal et ses arrondissements concernés, ainsi que Mont-Royal et Côte-Saint-Luc;
MTQ (Ministère des Transports et de la Mobilité durable), ARTM (Autorité régionale de transport métropolitain) et STM (Société de transport de Montréal) pour la mobilité et le transport collectif ;
MAMH (Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation) et le gouvernement du Québec pour la coordination réglementaire et budgétaire;
les instances supérieures de planification (Conseil d’Agglomération de Montréal,)
(2) En urbanisme québécois, une Zone d’intervention spéciale (ZIS) est un outil juridique exceptionnel prévu par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Elle permet au gouvernement du Québec d’intervenir rapidement sur un territoire lorsqu’un enjeu d’intérêt public majeur nécessite une action coordonnée entre plusieurs juridictions. Dans le cas de Royalmount, une ZIS pourrait :
– forcer la coordination entre tous les acteurs publics et privés ;
– accélérer la mise en place d’infrastructures de transport avant toute densification résidentielle ;
– clarifier les responsabilités financières et opérationnelles ;
– éviter que Ville Mont-Royal supporte seule des impacts à portée régionale.